重慶長江索道一景。
朝著“十四五”規(guī)劃綱要確定的目標(biāo),各地實(shí)施城市更新的腳步正在加速。
6月18日,重慶市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》(以下簡稱《辦法》),圍繞工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施、資金籌措、政策支持等方面,全面支持重慶開展城市更新,建設(shè)“近悅遠(yuǎn)來”美好城市。
城市更新不僅是拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎,能夠提升城市功能品質(zhì),同時(shí)也是一項(xiàng)民生工程。如何有序探索并落地實(shí)施,是“十四五”期間各大城市亟待解決的頭等課題。
中國城市報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),今年6月以來,上海、珠海、北京、重慶、天津等已先后發(fā)布有關(guān)城市更新的指導(dǎo)意見,新一輪的城市更新潮在各地密集興起。
專家:鼓勵社會資本參與,
是重慶城市更新亮點(diǎn)
“在近期發(fā)布類似城市更新辦法的城市中,重慶的《辦法》層級zui高。本次政策由市政府直接發(fā)布,足以說明重慶對未來的城市更新工作極為重視,以及此次政策的影響程度之大?!敝兄秆芯吭赫{(diào)查事業(yè)部運(yùn)營總監(jiān)吳建欽對中國城市報(bào)記者說。
事實(shí)上,這并不是重慶首次發(fā)布城市更新領(lǐng)域的專項(xiàng)文件。
2020年9月9日,重慶住建委就發(fā)布了《重慶市城市更新工作方案》,提出以改善人居環(huán)境、補(bǔ)齊城市短板、提升城市品質(zhì)、治理“城市病”為核心,統(tǒng)籌推進(jìn)重慶市城市更新;明確到“十四五”期末,重慶力爭基本完成2000年底前建成的1.02億平方米需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升任務(wù)。
吳建欽認(rèn)為,重慶本次發(fā)布的《辦法》有助于進(jìn)一步推動城市更新工作在重慶的全面實(shí)施。同時(shí),其做法和力度與廣東省較為相似,將極大提升社會資本入場積極性,可以說是重慶城市更新發(fā)展中的重要分水嶺。
《辦法》在涉及土地出讓的政策規(guī)定:“協(xié)議出讓或帶條件入市”、一定條件下的建筑面積支持、跨項(xiàng)目統(tǒng)籌、按規(guī)定享受相關(guān)財(cái)稅扶持政策、優(yōu)秀項(xiàng)目評價(jià)等方面均力度較大。
特別是“協(xié)議出讓或帶條件入市”的政策很有新意,吳建欽分析,這都將極大提高社會資本參與城市更新的積極性。
另一方面,此次重慶城市更新還在政府治理上體現(xiàn)出了極大的前瞻性。
“城市更新的復(fù)雜性決定了對有效的政府治理更加依賴?!?吳建欽認(rèn)為,建立健全城市更新數(shù)據(jù)庫,設(shè)立城市更新專家委員會,編制市級城市更新專項(xiàng)規(guī)劃,擬定轄區(qū)城市更新年度計(jì)劃,以城市體檢推動城市更新、政府引導(dǎo)、項(xiàng)目入庫管理,在市級層面成立統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)小組,部分審批事項(xiàng)下放至各區(qū)……這些均有利于構(gòu)建完善的城市更新治理體系,提升城市更新推進(jìn)效率。
京滬等地陸續(xù)發(fā)布新政
政府設(shè)立工作專班統(tǒng)籌
除重慶外,今年6月以來,有關(guān)城市更新領(lǐng)域的重磅舉措頻繁落地。
6月2日,上海宣布成立約800億元城市更新基金,規(guī)??胺Q“全國zui大”:上海地產(chǎn)集團(tuán)分別與招商蛇口、中交集團(tuán)、萬科集團(tuán)、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,該基金將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。
6月3日,珠海市政府常務(wù)會議審議并原則通過《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法(修訂草案)》。將原辦法的“由專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”的“雙三分之二”要求修改為“雙四分之三”要求,同時(shí)刪除了項(xiàng)目申報(bào)計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃內(nèi)容、項(xiàng)目實(shí)施方案、臨時(shí)改變舊工業(yè)建筑使用功能等操作性不強(qiáng)的條款。
6 月10 日,《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動的指導(dǎo)意見》發(fā)布,明確首都城市更新行動類型為老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房(院落)更新以及其他類型。
6月24日,天津市政務(wù)網(wǎng)掛出《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新實(shí)施方案的通知》,天津?qū)Τ鞘懈绿岢鋈矫嬷攸c(diǎn)任務(wù),并在規(guī)劃、土地、金融、審批等關(guān)鍵方面給予政策支持。
值得注意的是,城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工程,涉及到土地、規(guī)劃、發(fā)改、財(cái)政、住建等多個(gè)部門。從過往經(jīng)驗(yàn)看,若一個(gè)城市沒有一個(gè)專門的政府職能部門來統(tǒng)籌,將導(dǎo)致各部門在項(xiàng)目審批、管理程序中等缺乏溝通和協(xié)調(diào)。
記者梳理zui近幾個(gè)城市發(fā)布的新規(guī)發(fā)現(xiàn)這一問題已逐步得到解決。
比如在北京,城市更新工作重點(diǎn)放在了北京市委城市工作委員會所屬的城市更新專項(xiàng)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn);天津?qū)iT成立了天津市老舊房屋老舊小區(qū)改造提升和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組,相關(guān)市級部門、相關(guān)單位及各區(qū)人民政府為成員單位,領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在天津市住建委;重慶也在市政府層面特別成立了城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組,領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在重慶市住建委。
“北京、重慶等頭部城市接連發(fā)布城市更新指導(dǎo)文件,將對全國其他城市下一階段城市更新相關(guān)政策的制定和出臺形成示范效應(yīng),釋放巨大的投資空間?!眳墙J表示,2021年以來,我國各地進(jìn)入城市更新的快速發(fā)展期。
展望未來,他預(yù)測多省市將根據(jù)城市特點(diǎn),因地制宜地構(gòu)建城市更新政策體系,進(jìn)而推動城市更新的管理更加細(xì)化、專業(yè)。
金融創(chuàng)新加速
土地政策等釋放市場活力
城市更新是城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速,我國城市特別是大城市已從“增量開發(fā)”進(jìn)入“存量運(yùn)營”時(shí)代。
而城市更新不僅能實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造,同時(shí)也被視為新的萬億元藍(lán)海市場。但錢從哪來,對政府和企業(yè)來說,都是繞不開的議題。
縱觀zui近各地出臺的城市更新政策,幾乎無一例外地提到了推動金融領(lǐng)域創(chuàng)新,以及鼓勵社會資本參與等。
從各地的實(shí)踐來看,相關(guān)舉措也在加速落地。今年4月29日,國家開發(fā)銀行重慶分行向重慶市首個(gè)城市更新項(xiàng)目——九龍坡區(qū)民主村片區(qū)城市更新項(xiàng)目發(fā)放貸款17.5億元,這是3月國開行重慶分行向民主村片區(qū)城市更新項(xiàng)目授信承諾人民幣中長期貸款42.5億元后發(fā)放的第一筆貸款,也將是全國首個(gè)采用PPP模式進(jìn)行老舊小區(qū)改造的項(xiàng)目。
6月17日,天津市城投集團(tuán)作為首批城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體,也宣布與國家開發(fā)銀行天津市分行簽署1200億元項(xiàng)目合作協(xié)議。
愿景明德(北京)控股集團(tuán)有限公司CEO倉梓劍此前在接受記者采訪時(shí)就透露,相比于過去,目前涉及城市更新的整體金融環(huán)境正穩(wěn)步向好?!澳壳敖鹑跈C(jī)構(gòu)尤其是銀行,比如建設(shè)銀行、工商銀行,包括平安、南京銀行等很多股份制銀行都陸續(xù)投身到了這個(gè)領(lǐng)域來,多家銀行還專門開始做城市更新相關(guān)的貸款產(chǎn)品。”他說。
此外在社會資本參與方面,記者發(fā)現(xiàn),各地也嘗試多領(lǐng)域特別是土地方面放開限制,解決痛點(diǎn),激發(fā)企業(yè)的積極性。
比如,北京提出城市更新用地性質(zhì)調(diào)整需補(bǔ)繳土地價(jià)款的,可分期繳納,首次繳納比例不低于50%,分期繳納的zui長期限不超過1年。
重慶提出對增加公共服務(wù)功能的城市更新項(xiàng)目,有條件的可按不超過原計(jì)容建筑面積15%左右給予建筑面積支持,增設(shè)地上停車庫不計(jì)算容積率。
單個(gè)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期五年以上 企業(yè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存
在此背景下,房企也在不斷加速涌入城市更新賽道??硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示,進(jìn)入到城市更新領(lǐng)域的房企中,TOP50房企占了六成以上,并且多數(shù)已經(jīng)有5—10年時(shí)間。
目前佳兆業(yè)、時(shí)代中國、中國奧園等房企,城市更新土地儲備建筑面積均在2000萬平方米以上。
不過,城市更新的回報(bào)周期長,特別是在“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)背景下,企業(yè)在平衡自身財(cái)務(wù)問題方面還面臨諸多挑戰(zhàn),甚至可能背上沉重負(fù)擔(dān)。
以“舊改之王”佳兆業(yè)為例,2020年佳兆業(yè)宣布合約銷售額1069億元,其中來自城市更新的銷售占比超過1/3。
在2019年的業(yè)績會上,佳兆業(yè)主席兼執(zhí)行董事郭英成透露,城市更新的誘惑在于較高的毛利率。比如深圳舊改項(xiàng)目的毛利率約50%左右,廣州40%,惠州、中山此類城市則為26%左右。平均下來,佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目毛利潤率約為20%以上。
但郭英成表示,在正常情況下,舊改項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率或者完成周期都需要五年左右?!芭f改這塊資金投入是比較大的,也無法評估,我們的錢投進(jìn)去就全部是負(fù)債?!彼f。
這一定程度上導(dǎo)致佳兆業(yè)的凈負(fù)債率長期處于高位。
2015年,佳兆業(yè)的凈負(fù)債率高達(dá)521%,為此公司通過嘗試增加少數(shù)股東權(quán)益等多種方式“減重”:根據(jù)2016-2019年財(cái)報(bào),佳兆業(yè)的凈負(fù)債率分別為308%、300%、236%、144%,到了2020年佳兆業(yè)終于把凈負(fù)債率降至97.9%,達(dá)到紅線要求。
不過據(jù)zui新財(cái)報(bào)顯示,佳兆業(yè)扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%,“三道紅線”仍踩一條線;和佳兆業(yè)類似,時(shí)代中國、中國奧園皆在資產(chǎn)負(fù)債率方面踩線一條。
此外,閩系黑馬房企福晟幾年前曾在粵港澳大灣區(qū)布局多個(gè)舊改項(xiàng)目,但自2019年起頻繁傳出資金危機(jī)傳聞,直至2020年1月,福晟宣布其在粵港澳大灣區(qū)約3000—4000億元貨值、建筑面積達(dá)1000萬平方米的舊改項(xiàng)目,將全部轉(zhuǎn)交世茂接手,遍布廣州南沙、荔灣、東莞、深圳等地,該交易被稱為“房地產(chǎn)歷史上規(guī)模zui大的并購案之一”。
但一年多過去,截至目前,世茂接手的這些舊改項(xiàng)目并未公布有明顯進(jìn)展。
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